Felújítás vagy karbantartás? - Miért büntette a NAV már megint a céget?

FELÚJÍTÁS VAGY KARBANTARTÁS EGYÜTT?

A Sas, Szem és Társai Magánnyomozó Iroda Kft kicseréltette az irodája víz- és villanyvezetékeit, és a külső homlokzat szigetelését is elvégeztette. A tető is javításra szorult, és az ingatlant ki is festették. A szóban forgó ingatlan egésze a vállalkozás irodájaként működik. Beruházásról (felújításról) van szó, vagy csak egyszerűen a régóta esedékes karbantartást végeztettek el?

Ez azért sem mindegy, mert ha a felújítást a folyó költségei közt számolja el a társaság – azaz karbantartásként-, akkor a társasági adó alapján nem megengedett mértékben csökkentették (a költségeknek csak egy, az értékcsökkenési leírással egyező összege lett volna a szabályos), akkor adóhiánnyal és ennek következményeivel kell számolnia. Ez gyakorta akkor sem olcsó mulatság, ha a vállalkozás maga veszi észre a problémát, és a hiányzó adó mellett „csak” az önellenőrzési pótlék karcsúsítja a bankszámlájukat.

A fenti kérdés egyébként is a könyvelők többségének – nem véletlenül – rémálma. Ugyanis a válaszhoz bár fontos, de korántsem elég a számviteli törvény idevágó fogalmainak ismerete, néminemű műszaki tájékozottság is szükségeltetne.

A könyvelő mit tehet, kérdez. Mondjuk az ügyvezetőtől, aki – akárcsak Sas úr, a példánkban szereplő társaság vezetője - jó eséllyel ugyancsak nem járatos az építőipar szakmai rejtelmeiben. Ráadásul a cégtulajdonosok, ügyvezetők – tisztelet a kivételnek – makacs tévhite, hogy a karbantartás és a felújítás között csak egy különbség van: az ára. Ha drága, akkor felújítás, ha viszonylag olcsó, akkor karbantartás. Persze ebben is van igazság, de a számviteli törvény (Szt.) – sajnos – nem értékhatárhoz kapcsolva tesz különbséget a két kategória között.

A beruházás számviteli fogalmát az Szt. 3. §-a (4) bekezdésének 7. pontjában találjuk, míg az Szt. 3. §-a (4) bekezdésének 8. pontja meghatározza, mit kell értenünk a felújítás kategóriája alatt.

Ennek alapján felújítás lehet a korszerűsítés is, amennyiben az a korszerű technika alkalmazásával a tárgyi eszköz (a példaként hozott esetben az iroda épülete) egyes részeinek az eredetitől eltérő megoldásával vagy kicserélésével a tárgyi eszköz (az épület) üzembiztonságát, teljesítőképességét, használhatóságát vagy gazdaságosságát növeli.

A hivatkozott definíciók összegzésével arra a következtetésre kell jutnunk, hogy a víz- és villanyvezetékek cseréje, a külső homlokzatra felrakott szigetelés csak akkor tekinthető korszerűsítésnek - azaz felújításnak -, ha egyrészt az épület egészére kiterjed (valamennyi vezeték cseréjére sor kerül), másrészt - számításokkal alátámasztottan - javul az épület használhatósága, kevesebbe kerül az épület üzemeltetése (mondjuk a fűtési költségek csökkennek jelen esetben).

Amennyiben ezek a feltételek nem teljesülnek, akkor a vezetékek cseréje és a külső homlokzat szigetelése is karbantartásnak minősül, és a felmerülés időszakában az eredmény terhére kell elszámolni. 

Ha a vezetékek cseréje, a külső homlokzat szigetelése felújításnak minősül, akkor az ezekhez közvetlenül kapcsolódó munkákat is felújításként kell elszámolni. Ennek költségeit rá kell aktiválni az épület értékére, és értékcsökkenési leírás formájában, több év eredményével szemben lehet elszámolni.

Épületek esetében felújítás – például - a födémcsere, a légkondicionáló berendezés teljes cseréje (a központi, helyi készülékek, vezetékek teljes cseréje), a lift, a mozgólépcső, a kaputelefon külön-külön végrehajtott, teljes cseréje, a fűtéskorszerűsítés, a kazánok cseréje, az épület technológiai vezetékeinek együttes, teljes cseréje.

Ezzel szemben karbantartásnak minősül a rendeltetésszerű használat érdekében elvégzett külső és belső állagmegóvási munka – mint például a festés, mázolás, vakolás. Ezek akkor is karbantartásként számolandóak el, ha az épület egészére kiterjedően végzik el a munkálatokat, például a homlokzattatarozást, vagy a nyílászárók cseréjét. Lényeges, hogy akkor is karbantartásról beszélünk, ha a javítási munka korszerűbb formában, új módszerrel történik, mondjuk meszelés helyett festés, vagy tapéta helyett faburkolat elhelyezésével. Karbantartásnak számít az egyes részegységek, darabok, alkatrészek cseréje is (azaz a részleges csere). Ugyancsak karbantartásról van szó, ha a meglévő épületet úgy építik át, alakítják át, hogy ezzel az épület egészének vagy egy részének funkciója, rendeltetése nem változik meg (például a közösségi helyiségek, épületen belüli válaszfalak áthelyezése).

A példában szereplő cég az ingatlan egészét érintően végeztette el a felsorolt munkálatokat – tegyük fel, hogy ezzel fűtési költségei is kimutathatóan csökkenni fognak -, így ezen esetekben felújításról van szó. A tetőjavítás és a festés viszont nem számolható el felújításként, ezek karbantartásnak minősülnek. Azaz felújítás és karbantartás egyszerre történt a cégnél.

Az is előfordulhat, hogy egy vállalkozás olyan beruházást hajt végre, amelyhez műszaki ellenőr munkájára is szükség van. Ennek költségét vajon hogyan kell elszámolni? Ráaktiválható a szóban forgó beruházásra, vagy a társaság folyó működésének költségei között kell figyelembe venni? 

A választ az Szt. 47. §-a (4) bekezdésének d) pontja adja meg számunkra! E jogszabályi hely szerint a bekerülési (beszerzési) érték részét képezik a beruházás tervezésének, előkészítésének, lebonyolításának díjai, közvetlen költségei. Könnyű belátni, hogy a beruházás műszaki ellenőrzése a beruházás megvalósításának, a beruházás lebonyolításának nélkülözhetetlen eleme. Ezért a műszaki ellenőrzését végző személy költségeit a beruházás érdekében felmerült tételként kell figyelembe venni. 

Amennyiben vállalkozási szerződés alapján végzett műszaki ellenőrzésről van szó, azt a számlázott összegben kell elszámolni. Abban az esetben, ha az ellenőrzési munkát a társaság saját munkavállalója végzi, úgy az általa ténylegesen, dokumentáltan a műszaki ellenőrzés időtartamára elszámolt bér- és bérjárulékok, valamint egyéb közvetlenül felmerült költségek vehetők számításba azzal, hogy azokat elsődlegesen az 5. Költségnemek számlaosztály megfelelő számláin kell könyvelni, majd a saját előállítású eszközök aktivált értékeként a beruházás ráfordításai között kell kimutatni (T 161 - K 582).

Nézzünk még néhány példát a karbantartás vagy beruházás kérdésére!

A BIVALYERŐS BETON ESETE...

A Zöld Mezők Mezőgazdasági Kft termény tárolására szolgáló raktárépületének beton aljzata feltöredezett – ezzel a termények tárolására alkalmatlanná vált-, így a társaság az ingatlan teljes alapterületének betonozását rendelte meg. A munkát a kivitelező úgy végezte el, hogy a meglévő betonajzatra tettek egy újabb réteg betont. A számla – amelynek végösszege, pestiesen szólva, nem volt semmi - az elvégzett munkát úgy határozta meg, hogy „ 10 cm vastag, simított betonaljzat készítése meglévő betonra, hegesztett háló terítésével”. Kérdés, vajon karbantartásról vagy beruházásról van-e szó ebben az esetben?

A válaszhoz ismét vissza kell térnünk a számviteli törvény fentebb már vizsgált definícióihoz! Az Szt. 3. §-a (4) bekezdésének 8. pontja a felújítás, a 9. pontja a karbantartás értelmező rendelkezését tartalmazza. Karbantartás – dióhéjban, anélkül, hogy ideidéznénk a számviteli törvény vonatkozó, teljes szövegét - a használatban lévő tárgyi eszköz folyamatos elhasználódása miatt szükséges, rendszeres helyreállítását eredményező munka. A terményraktár esetében vajon erről, az ingatlan elhasználódása miatt szükséges helyreállításról van szó? 

Segítségül: a kivitelező szerint a raktárba most már egy tank és egy bivalycsorda együtt is behajthatna, a betonnak meg se kottyanna!

Ezek szerint a hegesztett háló, a 10 cm vastag betonajzat olyan burkolatot (járófelületet) eredményez, amelynek köszönhetően a raktárban a korábbiakhoz képest nagyobb rak- és önsúlyú szállítóeszközök közlekedhetnek, vagy nagyobb mennyiségű (és súlyú) termény is betárolható, annak veszélye nélkül, hogy a burkolat károsodna. Ez pedig a raktárépület kapacitásának növekedését jelenti.

A tárgyi eszköz kapacitásának helyreállítását, visszaállítását szolgáló munka felújításnak (és beruházásnak) minősül a számviteli előírások szerint. A társaságnak tehát értékcsökkenési leírással kell elszámolnia a költségeket, azokat nem lehet felmerülésükkor egy összegben elszámolni.

Nézzünk még egy, a fentiekhez képest bonyolultabb esetet!

AKTIVÁLÁS RÉSZLETEKBEN?

Az Édes Otthon Bútorgyártó Kft megvásárolt egy ingatlant, amely a földhivatali bejegyzés szerint „kivett iroda, udvar, számítógép-alkatrészt gyártó üzem”. Az épületen – többek között az új tulajdonos eltérő tevékenysége miatt is - jelentős belső átalakítási, felújítási munkákat kellett végezni, a vásárláshoz és az átalakításhoz banki beruházási hitelt vett fel a cég. 2015. március 1-jén az épületet aktiválták, használatba vették, bár még folytak munkálatok (telephely körbekerítése, hulladéktároló sziget kialakítása) de ezek a társaság működését nem zavarták.

Kérdés, hogy mi történjék a beruházás aktiválása után felmerülő, de még a beruházáshoz kapcsolódó költségekkel, hogyan kell ezeket számvitelileg elszámolnia a cégnek? Igénybe veheti a társaság a beruházási kedvezményt a társasági adó megállapításakor?

Mivel a szóban forgó „utólagos” munkálatok is az eredeti beruházáshoz kapcsolódnak – bizonyára az épület rendeltetésszerű használata érdekében merülnek fel -, beruházásként kell költségeiket (bekerülési értéküket) elszámolni, figyelemmel az Szt. 47.§. (1) bekezdésében foglaltakra.

Itt álljunk meg egy pillanatra, mert tisztáznunk kell egy fontos kérdést!

A gyakorlatban az ingatlan kifejezést használjuk – ahogyan én is tettem fentebb -, de számviteli szempontból ez meglehetősen „pongyola” meghatározás, ugyanis - mint önálló tárgyi eszköz - az ingatlan nem létezik, a fogalom az ide tartozó eszközök csoportjának elnevezése. A példánkban szereplő társaság esetében is legalább a következő – egyébként az ingatlanok csoportjába sorolandó – tárgyi eszközökről van szó: telek, épület, egyéb építmény (például az udvar, ha az burkolattal ellátott, és a kerítés, továbbá a hulladéktároló sziget). Ebből következően a használt ingatlan vételárából meg kell határozni a telek, az épület, az udvar bekerülési értékét, és ilyen bontásban kell a befejezetlen beruházások számlán elkülönítetten kimutatni.

A telephely körbekerítése tehát új eszköz, azaz a kerítés létrejöttét eredményezi, amelynek a költségeit (ideértve a műszaki tervezését is) elkülönítetten kell gyűjteni a beruházási számlán, majd a rendeltetésszerű használatbavételkor egyéb építményként kell aktiválni.

Előfordul, hogy valamely beruházás elszámolása során a számviteli- és az adótörvényeken kívül más jogszabály előírásait is figyelembe kell vennünk.

Jelen esetben ez a joganyag az építésügyi és építés-felügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló, 312/2012. (XI.8.) Kormányrendelet. Ez azért fontos, mert e rendelet melléklete tartalmazza az építésügyi hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött építési tevékenységeket. Ennek pedig szerepe van a hulladéktároló sziget kialakításával kapcsolatos költségek elkülönítésénél, elszámolásánál és a beruházás aktiválásánál is (természetesen a szóban forgó kormányrendeletet az építész nyilvánvalóan ismeri, így e kérdésben tájékoztatni tudja a társaságot).

A Tao-tv. 7. §-a (1) bekezdésének zs) pontja szerinti adóalap-kedvezmény az adóév utolsó napján kis- és középvállalkozásnak minősülő adózónál az ingatlan bekerülési értékét növelő adóévi felújítás, bővítés, rendeltetésváltozás, átalakítás értéke alapján vehető igénybe. Az Édes Otthon Bútorgyártó Kft esetében az épülettel kapcsolatosan - a vételt követően - felmerült, beruházásként elszámolható tételek figyelembe vehetőek, valamint a kerítés, a hulladéktároló bekerülési értéke is.