„Bejelentsem vagy sem? Tudok számlát adni róla?” - A magánszemélyek ingatlan bérbeadásáról

Az ingatlan bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy áfa adóalanynak minősül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan bérbeadást végez. Bérbeadási tevékenységet az adózás rendjéről szóló törvény előírásaiból következően főszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni (Egyes ingatlan bérbeadással foglalkozó magánszemélyeknek lehetőségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás alóli mentesülésre. Ez akkor lehetséges, ha a magánszemély adómentesen végzi ezt a tevékenységet - amit egyébként az Áfa tv. főszabály szerint előír az ingatlan bérbeadók számára). Az Áfa tv. 88. §-a alapján adókötelessé teheti ezen szolgáltatást nyújtó adózó az összes ingatlan bérbeadását, illetve a lakóingatlanoktól eltérő ingatlanokra külön is választhatja azt. Amennyiben él a választás lehetőségével, a magánszemély sem mentesülhet az adószám kérési, bejelentési kötelezettség alóli procedúrától.

Az adóalanyt az adókötelessé tétel választásához kapcsolódóan előzetes bejelentési kötelezettség terheli, mely bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie. Az olyan adóalanyt, aki az adókötelessé tételt választotta, a választása a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti.

A magánszemély ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan a következő jogszabályi hátteret is figyelembe kell venni: Az Art. 22. § (16) bekezdésének 2010. augusztus 16-ai hatályba lépésétől kezdődően a magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek: 

- nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),

- tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),

- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,

- nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal.

Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább a számviteli törvény rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot kibocsátani a bérbe vevő részére. Adószám hiányában a magánszemély nem tud számlázni. Az Áfa tv. 165. § (1) bek. értelmében: „Mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól az adóalany abban az esetben, ha a)      termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása a 85. § (1) bekezdése és 86. § (1) bekezdése szerint mentes az adó alól, feltéve, hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely a Számv. tv. rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül;” A számviteli törvény (2000. évi C. tv) 166. §-a definiálja a bizonylat fogalmát: Bizonylat minden olyan a gazdálkodó által kiállított, készített külső vagy belső okmány függetlenül annak nyomdai vagy egyéb előállítási módjától –, amelyet a gazdasági esemény számviteli nyilvántartására készítettek és annak megtörtént hitelt érdemlően bizonyították.

Ugyanakkor az Szja törvény is előírja a bizonylatolási kötelezettséget (10.§). Eszerint többek között: „Bizonylat az alakilag és tartalmilag hiteles olyan dokumentum, irat, amely megfelel az e törvényben meghatározott valamennyi feltételnek, és amelyen minden, az adókötelezettség teljesítése szempontjából szükséges adat magyar nyelven is fel van tüntetve.” Arra a bizonylatra vonatkozóan, amelyre vonatkozóan az általános forgalmi adóról szóló törvény rendelkezést nem tartalmaz – azaz nem számla vagy egyszerűsített számla-, egyéb tartalmi elemek mellett a következők is meg kell, hogy jelenjenek: megnevezés; sorszám vagy más azonosító; a magánszemély neve, állandó lakóhelye (székhelye, telephelye), valamint adóazonosító száma; a kiállító neve (elnevezése), állandó lakóhelye (székhelye, telephelye), valamint - ha rendelkezik ilyennel - adóazonosító jele, adószáma, ha a kiállító nem azonos a magánszeméllyel; a kiállítás időpontja; a gazdasági esemény leírása, megjelölése (így különösen a bevétel vagy a kiadás összege, megszerzésének, illetve teljesítésének jogcíme); a nyilvántartásban való rögzítés időpontja; minden olyan adat, amely az adókötelezettség teljesítéséhez, a teljesítés ellenőrzéséhez szükséges. A bizonylatot és a nyilvántartást az adó megállapításához való jog elévüléséig kell megőrizni.

Készpénz esetében fentieknek eleget tehet például egy átvételi elismervény is. Átutalás esetén a banki kivonat tartalmazza az elszámoláshoz szükséges adatokat. Továbbá a kifizetőnek is igazolást kell adnia a bérlő számára a bevételről, az abból levont adóelőlegről. A költségekkel kapcsolatos, az adóelőleg számításához szükséges nyilatkozat esetében 50 százalék a maximum (Szja-tv. 47.§.(2) bekezdése aa) pont), amit a kifizető figyelembe vehet. Annak azonban nincs akadálya, hogy ennél alacsonyabb mértékben (például 30 vagy 40 százalékban) határozza meg a bérbeadó a költségek bevételhez viszonyított arányát. (Ez természetesen nem azt jelenti, hogy az adó elszámolása során a ténylegesen felmerült és igazolt költségeit is csak 50 százalékig veheti figyelembe. Ez a határ a kifizető által levont adóelőleg alapjának számítására vonatkozik.) A magánszemélyek sokszor szabadon értelmezik a törvényi előírásokat: „Ha már nem kell bejelentenem, hogy ilyen tevékenységet végzek, nem is kell nyilvántartást vezetnem a bevételeimről, bevallásban sem kell feltüntetnem az így megszerzett jövedelmet.” Természetesen ez nincs így! Minden egyéb más kötelezettség vonatkozik azokra is, akik nem kértek adószámot, mint akik ezt megtették.

Fentiekre tekintettel, amennyiben a magánszemély az ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan nem él az Áfa tv. 86. §-ban meghatározott adómentesség helyett az adóköteles szolgáltatásnyújtás választásával, adószám „kiváltására”, a tevékenység bejelentésére nem kötelezett. (Ugyanakkor ne felejtsük el, hogy ez csak egy lehetőség, nem kötelező a bejelentkezéstől „eltekinteni”). Ebben az esetben viszont számla kiállítására sem kötelezett (számlatömböt nem is tud vásárolni adószám hiányában – így nem is tud számlát kibocsátani), amennyiben más számviteli bizonylat, mint dokumentum hitelesen igazolja a bevételét.

Még egy fontos szabály, amit az ingatlan bérbeadóknak figyelembe kell venni, különös tekintettel a bevallás benyújtási határidő közeledtével: A magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem után. E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett 6930 forint egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett 6930 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az EKHO törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az EHO tv.-ben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot felső határt. De itt a hangsúly a megfizetett szavunkon van. Ugyanis nem minősül például megfizetettnek az EHO tv. értelmezésében ezen felső határ figyelése során az, a magánszemély által meg nem fizetett 7%-os egészségbiztosítási járulék, amelyet azért nem fizetett meg, mert azzal szemben családi járulék-kedvezményt érvényesített (érdekesség ugyanakkor: a járulék törvény megfizetettnek minősíti az ellátás alapja, az ellátásra való jogosultsággal kapcsolatban)!

Az előbbi néhány gondolatébresztő sor nem taglalja teljes körűen a magánszemélyek ingatlan bérbeadását, például az egyéni vállalkozó, de ingatlan bérbeadása tekintetében magánszemély, termőföld bérbeadás szabályai vagy a fizető vendéglátó tevékenység szabályozása is megérne egy külön cikket - talán hamarosan ezzel is találkozhatnak.

Ádám József