Változások 2017 - Most adjon túl a nyaralón, telken, adja haszonbérbe az erdőt!

Azok, akiknek a közelmúltban – mondjuk akár csak tavaly decemberben - volt ingatlanértékesítési ügyük, azok tudják, mennyire nem volt mindegy, hogy az a ház, lakás, amit eladtak az az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlanként, vagy más funkcióval megjelölten szerepelt-e. Függetlenül attól, hogy az ingatlant ténylegesen milyen célra használták. Az Szja tv. ugyanis eltérően kezelte a bevétel jövedelemtartalmának számításakor nagyon fontos „időmúlást” – az ingatlan szerzése és értékesítése közt eltelt időt -, a lakóingatlanok, illetve az ennek nem minősülő ingatlanok esetében.

Ráadásul azokban az esetekben, amikor a lakásnak nem minősülő ingatlanok szerzési értéke hitelt érdemlően nem volt igazolható, megállapítható, és ezért az ún. 75 százalékos szabályt alkalmazta az értékesítő magánszemély jövedelmének számításakor, az idő múlásának függvényében megállapított, jövedelmet csökkentő tételt sem vehette figyelembe az érintett.

Lakás vagy nyaraló? Az adózásban idén már mindegy…

A jogalkotó – még a 2016. évi évközi törvénymódosítások közt – megváltoztatta az Szja tv. 62.§. (4) bekezdését is, valamint ezzel egyidejűleg – 2017. január 1-jei hatállyal – törölte e szakasz (6)-(7) bekezdéseit.

Ez azt jelenti, hogy idén akár a lakásunkat adjuk el, akár a nyaralónkat, az így szerzett bevétel mentes lesz az adó alól, amennyiben az adott ingatlan szerzését követő ötödik évben, vagy később, adjuk el.

Azaz, ha az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az Szja tv. 62.§. (1)-(3) bekezdés szerint kiszámított összegből adóalap

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
• 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
• 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Azok számára, akiknek nem mindennapi olvasmánya az Szja tv. mindenkori hatályos szövege, elárulom, hogy a tavaly december 31-ig hatályos törvényszövegben a 62.§. (1)-(2) bekezdéseire való hivatkozás szerepelt, a (3) bekezdés nem – ez utóbbi „hiánya”zárta ki a 75 százalékos szabállyal számolókat abból, hogy a szerzési idő függvényében, a törvényben előírt mértékben csökkenthessék az adóalapjukat.

PÉLDÁK

Nézzünk a fentiek szerinti változás szemléltetésére néhány példát!

1) Tegyük fel, hogy Gondos Géza 2013-ban a nagynénjétől örökölt egy balatoni nyaralót. Ennek az illetékfizetés alapjául szolgáló forgalmi értéke 40 millió forint volt, a megfizetett illeték (18%), ügyvédi költség együttesen 7,4 millió forint volt. (Az ingatlan-nyilvántartás szerint nem lakóingatlanról van szó.)  Géza eladja a nyaralót 52 millió forintért 2016-ban. Lássuk, miként alakulnak az adóterhei, ha a 2016-ban hatályos szabályok szerint vagy már az új szabályok szerint számolunk!

Amint látjuk a korábbi szabályok alapján több mint a háromszorosát fizetné Géza barátunk adóként, mint az idén hatályba lépett előírások szerint számolva.

2) Nézzünk egy példát a 75 százalékos szabályt érintő változásra is!

Szorgos Szabolcs 2007-ben – családi, baráti összefogással – épített egy Tisza parti hétvégi házat.

Építkezés esetén a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napjáig az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték minősül beszerzési árnak (az adóhatóság vonatkozó álláspontja alapján is). Sajnos Szabolcs nem rendelkezik az építési anyagok árát igazoló, szükséges dokumentumokkal, mert a lakásában néhány évvel ezelőtt bekövetkezett csőtörés miatt azok megsemmisültek.

Az ingatlant 25 millió forintért eladja.

Abban az esetben, ha a szerzéskori érték bizonylatok hiányában nem állapítható meg, akkor az Art. 97. § (5) bekezdésében foglaltak szerint járhat el adózó, mely szerint a bizonyítékok egyike lehet a szakértői vélemény is.

Lényeges, hogy e címszó alatt a lakásbiztosításhoz meghatározott érték nem fogadható el, mivel a biztosító a forgalmi értéket az üzleti céljainak megfelelő módszerrel állapítja meg. A szakértőnek azonban nem az épület pillanatnyi értékét, hanem az építkezés idején érvényes árszinten kell a forgalmi értéket megállapítania. 

Mivel Szabolcs nem szeretne még a szakértői munkáért is fizetni, az Szja törvényben megengedett módon, a kapott bevétel 75%-át tekinti az ingatlan szerzési értékének.

Vegyük górcső alá az ö adóterheit is abból a szempontból, hogy milyen összeggel kell számolnia a tavalyi és az idei szabályok szerint.

2017. január 1-jétől az ingatlanértékesítésből származó jövedelem esetén a szerzési évet követő évet elsőnek tekintve az 5. évben értékesített ingatlanból származó jövedelmet az adóbevallásban sem kell szerepeltetni, azaz nem kell az adómentességet „levezetni” a bevallásban.

ERDŐ HASZONBÉRBE – 2017-TŐL ADÓMENTESEN

2017. január 1-jétől adómentes az erdőnek minősülő föld használati jogosultságának átengedése fejében a tulajdonosa vagy a haszonélvezője által megszerzett jövedelem. 

A termőföld haszonbérbe adása alatt - az Szja tv. 2017. január 1-jétől hatályos rendelkezése szerint - a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedését kell érteni.

Ezzel összefüggésben az Szja tv. 1. számú melléklete kiegészült egy új, az erdőnek minősülő termőföld haszonbérbe adásából származó jövedelem adómentességére vonatkozó szabályokat rögzítő 9.8. ponttal.

Ennek megfelelően 2017. január 1-jétől – feltételekkel - adómentes az erdőnek minősülő föld használati jogosultságának átengedése fejében, vagy az erdőnek minősülő földön folytatott társult erdőgazdálkodási tevékenységre tekintettel az erdőnek minősülő föld tulajdonosa vagy a haszonélvezője által megszerzett jövedelem. 

Az adómentesség feltétele, hogy az erdőnek minősülő föld használatba adására vagy a társult erdőgazdálkodásra kötött megállapodás (szerződés, illetve alapító okirat) alapján – határozatlan időre szóló megállapodás esetén a jogosult adóhatóság részére tett kiegészítő nyilatkozata alapján – a használatba adás vagy a társult erdőgazdálkodás időtartama elérje az öt évet.

Ha a mentesség alapjául szolgáló szerződés az öt éves időtartamon belül bármely okból megszűnik, akkor a magánszemély köteles a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelt összegben a szerződés megszűnése éve kötelezettségeként megállapítani, bevallani és megfizetni.

Kivételt jelent ez alól, ha a szerződés öt éven belül a szerződő feleken kívül álló okból -, mint például a bérlő elhunyta-, vagy a haszonbérleti szerződés azonnali hatályú felmondása miatt szűnik meg. Ez utóbbira okot adhat, ha a bérlő jogellenes tevékenységet folytat a területen (mondjuk indiai vadkender termeszt), és a bérbeadó ennek vet véget a szerződés azonnali felmondásával.