Otthon, otthon, édes otthon…- Kedvezményes áfa (1. rész)

A Kunyhóból Palotába Építőipari Kft.

• Megbízást kap a Szabó és Nagy családoktól egy kétlakásos, összesen 300 négyzetméteres társasház „kulcsrakész” felépítésére.
• Egy- és többlakásos lakóingatlanokat értékesítési céllal épít, majd eladja ezeket.
• 2015. december 1-jén egy lakás vételárába beszámító előleget vett fel.

Kérdés, befolyásolják-e e körülmények a cég áfa-fizetési kötelezettségét.

A választ az Áfa-tv. 3. számú mellékletében (ezen belül az 50. és 51. pontokban) kutakodva, illetve az adótörvény 86.§. (1) bekezdése ja) és jb) alpontjait átböngészve találjuk meg. A citált pontokat a 2015. évi CCXII. törvény 24.§-a, illetve 2. számú melléklete iktatta be 2016. január 1-jei hatályba lépéssel, az – egyébként módosításaival korábban elfogadott – Áfa-törvénybe, amit a 2015. évi 197. számú Magyar Közlönyben (2015. december 16-án) hirdettek ki. Így akadnak olyan, a törvényváltozásokat elsőként, még tavaly novemberben megjelentető szakmai kiadványok, jogszabálygyűjtemények, amelyek az Áfa-törvény 2016. évi szövegét e tekintetben „csonkán” tartalmazzák (és megállnak a sertéshús áfa-kulcs sajátosságait taglaló 49. pontnál).

KEDVEZMÉNYES ADÓKULCS… VAGY SEM

Az 5%-os adókulcs és az érintett lakás alapterülete között szoros összefüggés van, azaz a kedvezményes adókulcs azokra az ügyletekre vonatkozik, amelyekkel:

• többlakásos lakóingatlanok esetében maximum 150 négyzetméteres hasznos alapterületű lakások értékesítésére, illetve
• egylakásos lakóingatlanok esetében (pl. családi házak) 300 négyzetméteres hasznos alapterületű lakások értékesítésére kerül sor,

feltéve, hogy

• az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Nem vonatkozik viszont a kedvezményes, az 5%-os adómérték az Áfa tv. 10. §. d) pontja alá eső speciális termékértékesítési ügyletekre, amikor az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadására kerül sor a jogosult részére, beleértve azt az esetet is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Első olvasatra nem könnyű eldöntenie az új otthon után vágyakozó laikusnak, hogy mi a különbség a kedvezményes adókulcs alá eső, és az onnan kiszorított ügyletek között.

Nos, az Áfa törvény 10. § d) pontjának hatálya alá azok az ingatlanértékesítések tartoznak, amelyek nem egy már meglévő ingatlan eladását jelentik, hanem az ügylet lényege az, hogy az értékesítő maga - a vevő megrendelése alapján - építi föl az átadásra kerülő ingatlant. Építőipari-szolgáltatást nyújt ezzel a kivitelező, akkor is, ha egyébként az adótörvény a végeredményt terméknek, az ügyletet speciális termékértékesítésnek tekinti. Itt az áfa változatlanul 27%. (Példánkban ez a helyzet a Szabó és Nagy famíliák házával is.)

Az új 5%-os adómérték a már megépült lakásokra is vonatkozhat. Ugyanis az Áfa-törvény értelmezésében akkor minősül újnak az ingatlan, ha annak használatbavételi engedély jogerőre emelkedése még nem történt meg, illetve a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. Például egy olyan társasházi lakás esetében, amely már 2015-ben megépült, de csak 2016-ban, vagy jövőre kérik meg rá a használatbavételi engedélyt, esetleg akkor értékesítik, újnak minősül az adótörvény nézőpontjából. Így annak ellenére 5%-os áfát kell utána fizetni – természetesen ennek egyéb feltételei mellett -, hogy építészeti szempontból már 2015-ben, esetleg akár 2014-ben is befejezett volt.

Az 5%-os adókulcsot azokban az esetekben kell először alkalmazni, amikor az ügylet (az Áfa-tv. 84.§.-a szerint megállapított) teljesítési időpontja, a birtokba adás 2016. január 1-je vagy azt követő időpont.

BRUTTÓ VAGY NETTÓ – KI NYER MA?

Kérdés, miként befolyásolja mindezeket, ha a vállalkozó előleget vett át még 2015-ben az értékesített lakásra? Az előlegre még a 27%-os adómérték vonatkozik. A 2016-ban történő teljesítés, illetve így a végszámla viszont már 5%-os áfát (is) tartalmaz, kivéve, ha az előleg az ellenérték 100%-ának felelt meg.

A vállalkozók számára bizonyára nem hangzanak idegenül azok a kifejezések, hogy „nettó módon” vagy „bruttó módon” szerződni”.

Azok számára, akik nem tartoznak e körbe, a lényeg röviden az, hogy ha a szerződésben (nem csupán az építőipariban, hanem általában) azt látják, hogy 

• az ellenérték X Ft +Áfa, akkor a szerződés nettó módon, míg akkor, ha
• az ellenérték összesen Y Ft, akkor bruttó módon

köttetett. 

Miért fontos ez? Számít-e az áfa-kulcs változása kapcsán az, hogy nettó módon (50 millió forint+áfa) vagy bruttó módon (összesen 63,5 millió forint) állapodtak meg a felek még 2015-ben?

Ha a felek nettó módon történő elszámolásban egyeztek meg – erről a szerződésben szabadon dönthetnek -, akkor a fizetendő összeg nem tartalmazza az adó összegét.

Amennyiben az ügylet az általános forgalmi adó szempontjából 2016. január 1-jén vagy azt követően teljesül, úgy az ügyletről kibocsátott számlán az új adómértéket és az annak megfelelő adóösszeget kell feltűntetni.

A számok nyelvén ez azt jelenti, hogy 50 millió +13,5 millió (27%-os) áfa helyett 50 millió+2,5 millió (5%-os áfa) forint szerepel majd. Ekkor a „labda”, az adókulcs változásából eredő vagyoni előny a vásárlónál lesz, hiszen 2016-ban 11 millió forinttal kevesebbet kell fizetnie ugyanazért a lakásért, mint 2015-ben kellett volna.

Ezzel szemben, ha a szerződés bruttó módon köttetett, úgy az ellenérték tartalmazza az előzetesen felszámított adó összegét is. Ebben az esetben a számlán az előzetesen megállapított, adót is tartalmazó ellenértéket kell feltűntetni, ez lesz a számla bruttó értéke.

A bruttó, azaz a vevő által fizetendő összeg nem változik, csak az ebből visszaszámított adóalap és adó összege – másképpen „szeleteljük fel a tortát”-. Az elszámolás következtében nő az adóalap, de kevesebb lesz a fizetendő adó. Ebben az esetben, maradva a fenti példánknál, a vevőnek 2016-ban is 63,5 milliót kell kifizetnie. Az eladó azonban ennek csak a 4,76 %-át (ez az ún. felülről számított mértéke az 5%-os adókulcsnak) köteles befizetni áfaként, tehát az értékesítőnél jelentkeznek az adómérték változásával járó előnyök.

(Laikusok számára: a felülről számított adókulcs nem törvény által diktált mértéket jelent, hanem színtiszta matekot, függetlenül attól, hogy az Áfa-törvényben is szerepel. A bruttó összegből szeretnénk kiszámítani a nettót /adóalap/ és az adót. Ez 5%-os áfa mellett azt jelenti, hogy a bruttó összeg a keresett nettónak a 105%-a, azaz például 105 forint esetében /105/105%=/ 100 forint az alap, és így 5 forint az áfa, továbbá 5/105%= 4,76%.)

Mindkét esetben – azaz akár nettó, akár bruttó módon szerződtek a felek tavaly -, lehetőség van arra, hogy a szóban forgó szerződést a felek utólag, de még az ügylet tényleges teljesítése előtt, a vételárat érintően (is) módosítsák.

ELŐLEG

Az Áfa törvény szerint, ha a felek előlegben állapodnak meg, azzal kapcsolatban az értékesítő köteles a fizetendő adót megállapítani, annak kézhezvételekor.

Amennyiben az előleg fizetésére 2016. január 1-ét megelőzően kerül sor, azonban a végszámlát azt követően állítják ki, úgy a teljes adóalap és az adófizetési kötelezettség annak megfelelően alakul, hogy a felek nettó vagy bruttó módon történő elszámolásban állapodtak meg.

Az előlegnek a 2016. január 1. előtt esedékes részére 27 %-os adókulcsot kell figyelembe venni, és így megállapítani az általános forgalmi adókötelezettséget, majd ha a végszámla kiállítására az adókulcs csökkenését követően kerül sor, úgy a bruttó, illetve nettó megállapodásnak megfelelően kell eljárni a magasabb vagy alacsonyabb adómértékkel terhelt összeg számításakor.

Nézzünk mindkét szerződéstípusra egy-egy példát!

Tegyük fel, hogy a lakás teljes ellenértéke 100 millió forint + áfa (illetve összesen 127 millió forint), és a vevő 2015-ben 30 millió + áfa, illetve 35 millió forint előleget fizet.

Nettó elszámolás

Amennyiben a felek nettó elszámolásban állapodtak meg és a vevő előleget fizet úgy, hogy az ügylet 2015. december 31-ét követően teljesül, az arról kibocsátott végszámlán a felek által megállapított nettó összegből kell kiindulni és meghatározni a még rendezendő részt (adóalap és adó). Az ahhoz kapcsolódó adókötelezettséget az új adókulcs segítségével kell megállapítani, azaz ekkor az elszámolás következtében – adóalap változatlan volta miatt– a vevő részben megkapja az adómérték csökkenésével járó különbözetet, mivel neki összesen 111,6 millió forintot kell fizetnie 2016-ban (ezzel szemben, ha az egész ügylet 2015-ben teljesült volna, akkor viszont 127 millió forintot kellett volna kifizetnie).

Bruttó elszámolás

Bruttó elszámolás mellett fizetett előleg esetében, a végszámla kibocsátásakor az értékesítőnek az ügylet bruttó értékéből kell kiindulnia és így kiszámítania, hogy az előleg beszámításával mekkora a vevő részéről pénzügyileg még teljesítendő, fennmaradó összeg.

A fenti táblázat azt mutatja, hogy a magasabb adókulcs segítségével megállapított ellenérték és előleg következtében nő az előzetesen számított adóalap, vagyis az értékesítő megkapja az adómérték csökkenésével járó adóalap-többletet. A vevőnek ugyanúgy 127 millió forintot kell fizetnie az eladónak 2016-ban is, mint 2015-ben kellett volna, de az nem 27 millió forint áfát fizet az adóhatóság részére, hanem csak 11,82 millió forintot (7,44 + 4,3792).