Ingatlan bérbeadás „civilben” – nem egyéni vállalkozó magánszemély és az értékcsökkenési leírás

Megkezdődött az oktatás az egyetemeken, főiskolákon. A kollégiumokból ilyen-olyan okokból kiszorult hallgatók lázasan keresték az albérleteket. A bérbeadók pedig keresik a legális adófaragó megoldásokat.

A személyi jövedelemadó törvény (Szja tv.) hatálya alatt adózó – nem egyéni vállalkozó – bérbeadók a bérbe adott ingatlan értékcsökkenésének elszámolhatóságáról bizonyára azt gondolják, ez válasz az imáikra. Bár e tétel igencsak látványosan képes karcsúsítani az adóalapot, korántsem biztos, hogy mindenki jól jár, ha él ezzel a lehetőséggel. Erről picit később még lesz szó, de első lépésben foglalkozzunk az amortizáció elszámolásának szabályaival!

Amortizáció: mint az egyéni vállalkozóknál

Lényeges, hogy ha az ingatlanát bérbe adó – nem egyéni vállalkozó – magánszemély a szóban forgó ingatlan értékcsökkenésének költségei közti érvényesítéséről dönt, akkor a kapcsolódó szabályokat az adótörvény azon mellékeltében találja, amely egyebekben az egyéni vállalkozók tételes költségelszámolásának szabályait taglalja.

Az Szja tv. 11. számú mellékletéről van szó, az ebben rögzített előírások figyelembevételével számolható el a kizárólag bérbeadásra hasznosított ingatlan, mint tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.
A tárgyi eszköz felújításával kapcsolatban felmerült kiadás a felmerülés évében elszámolható, vagy választhatja az érintett, hogy ezzel az összeggel az értékcsökkenési leírás alapját növeli meg.

Ahogyan mondani szokás, az ördög mindig a részletekben lakik – és ez itt is igaz.
Ugyanis az, hogy a fentebb hivatkozott melléklet a tételes költségelszámolást választó egyéni vállalkozókra vonatkozik, és az önálló tevékenységet más jogviszonyban folytatók csak bizonyos pontjait alkalmazhatják, tévútra is vezetheti a gyanútlan (és laikus) adóalanyokat.
Ezért is okos döntés, ha időnként tanácskoznak könyvelővel, adótanácsadóval, adószakértővel – akkor is, ha egyébként a bevételek, költségek „beírogatása” a megfelelő nyilvántartásba (jellemzően az Szja tv. 5. számú melléklete szerinti bevételi és költségnyilvántartás) nem is okoz számukra gondot.

Az adótörvény 11. számú melléklete szerint az egyéni vállalkozó a tevékenysége megkezdése évében „(..) a tevékenység folytatása előtt - legfeljebb három évvel korábban - beszerzett tárgyi eszközök és nem anyagi javak értékcsökkenési leírásának elszámolását megkezdheti.”

Tekintve, hogy az eddigiekben arról volt szó, hogy a nem egyéni vállalkozó magánszemély, ha az önálló tevékenysége költségeit tételesen számolja el, akkor az ominózus melléklet szabályai szerint kell eljárnia az értékcsökkenési leírást érintően, joggal adódik a következtetés, hogy a három évnél régebben megszerzett ingatlan bérbeadása esetén búcsút kell inteni az amortizáció elszámolása lehetőségének.

A kapcsolódó adóellenőrzések tapasztalatai szerint ez egy makacs tévhit az adózók körében.
Persze a revizorok feje biztosan nem fáj az ezért az indokoltnál magasabb adóalap miatt, de az adótörvény szerinti, valós helyzet az, hogy a bérbeadó (és nem egyéni vállalkozó) magánszemély a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig, értékcsökkenést akkor is elszámolhat az épület, épületrész esetében, ha azt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg (Szja tv. 18.§. (1) bekezdése).

Könyvelők figyelem: a NAV szerint az ügyfelek gyakran számolnak rosszul

Ugyancsak tévedés, hogy beszerzési (vagy ekként minősülő) ár hiányában az ingatlan szokásos piaci értékére vetítve megállapítható az értékcsökkenési leírás.

Az értékcsökkenési leírás alapja azonban nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár. Ezt az összeget viszont növelni lehet az értéknövelő beruházásra fordított – ebben a saját munkavégzés értéke költségként nem vehető figyelembe -, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az érintett korábban költségként nem számolta el.
Egyebekben az épület, építmény beszerzési áraként az Szja-törvénynek az ingatlanszerzésre fordított összegre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni.
Az értékcsökkenés alapja
A 11.sz. melléklet II/.2. pont, c) alpontja szerint, az értékcsökkenési leírás alapja a beruházási költség, az üzembe helyezésig felmerült következő kiadások nyilvántartásba vétele alapján:
- tárgyi eszköz, a nem anyagi javak beszerzési ára,
- saját előállítás esetén pedig az anyagkiadások és a mások által végzett munka számlával/ számlákkal igazolt összege.
A hivatkozott jogszabályi hely az ingatlan beszerzési árának meghatározása kapcsán úgy rendelkezik, hogy „Az épület, építmény beszerzési áraként az e törvénynek az ingatlanszerzésre fordított összegre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni”.
Amennyiben az ingatlant vásárolta, építette a magánszemély, akkor annak van beszerzési ára, és bérbeadása esetén az értékcsökkenés természetesen elszámolható.
Viszont, ha az ingatlant örökléssel, ajándékozással szerezte, akkor a megszerzésre fordított összeg az illeték-kiszabásához figyelembe vett érték.
Természetesen ez is jelenthet olyan szerzési értéket, amely megalapozza az értékcsökkenési leírás elszámolását- feltéve, hogy illetékfizetésére is sor került- és az is előfordulhat, hogy ebben a vonatkozásban nem beszélhetünk szerzési értékről. Így szerzési értéken
- öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett értéket kell érteni,
- ajándékozásnál – az ajándékba kapott ingatlan átruházása esetén – az átruházásból származó összeg 75 százaléka.
Abban az esetben, ha ajándékozás esetén nem történt illeték-kiszabás, megszerzésre fordított érték hiányában értékcsökkenés nem számolható el, illetve csak az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás erejéig lehet élni ezzel a lehetőséggel.
/Ha valaki szeretne az idevágó rendelkezésekben elmélyedni, annak az Szja tv. 62 §. (2) bekezdésének. f) pontját, a (2) bekezdés ga), illetve gb) pontjait kell tanulmányoznia./
Fentieket összefoglalva, az amortizáció elszámolását megalapozó érték:
– ha az örökléssel, ajándékozással összefüggésben történt illeték-kiszabás, az értékcsökkenési leírás alapja az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, valamint a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el);
– ha az örökléssel összefüggésben nem történt illeték-kiszabás, az értékcsökkenési leírás alapja a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték, valamint a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el);
– ha az ajándékozással összefüggésben nem történt illeték-kiszabás, megszerzésére fordított összeg hiányában a szerzési érték nulla, ezért értékcsökkenési leírást nem, illetve csak a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás alapján (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el) lehet érvényesíteni.
Tovább nem számolható el értékcsökkenési leírás a földterület, telek beszerzési ára után sem, ezért amennyiben a bérbe adott ingatlanhoz telek is tartozik, a telek értékét el kell különíteni.
Ez egyben azt is jelenti, hogy megfelelő nyilvántartásnak is kell kapcsolódnia a költségek elszámolásához, ami a tárgyi eszköz nyilvántartását is jelenti, az adótörvény 5. számú melléklete 3. és 4. pontjában részletezettek szerint.

Lényeges, hogy az adózási mód váltogatásával nem lehet meghosszabbítani az értékcsökkenés elszámolásának időszakát. Azaz az önálló tevékenységet folytatók számára lehetséges átalányadózás – a bevétel 10 százalékának megfelelő költségátalány alkalmazása - adóévei alatt nem „alszik” az amortizáció elszámolása azzal, hogy visszatérve a tételes költségelszámolásra ezt ott folytatjuk, ahol abbahagytuk.
Ugyanis elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély a jövedelmét 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapítja (állapította) meg a jövedelmét.

A bérbe adott ingatlan értékcsökkenési leírását csak a tulajdonosa számolhatja el. Ebből következően, ha nem ő, hanem – engedélyével – a haszonélvezeti jog birtokosa adja bérbe a lakást, házat, egyéb épületet, akkor sajnos nincs mód a bevétel csökkentésére az amortizáció jogcímén.

Logikus kikötése az Szja törvénynek – így maga a szabály ténye nem szorul különösebb magyarázatra -, hogy abban az esetben, ha az épületet, építményt

- nem kizárólag bérbeadásra használják (a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére vonatkozik), és/vagy
- a bérbeadás nem egész évet érint,
akkor az értékcsökkenési leírás összegét csak e körülményeknek megfelelő arányosítással lehet elszámolni.
Azaz
- a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),
- a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni.





Ha a bérlő a saját cég…
Sokan tekintenek úgy az ingatlan bérbeadásra, mint egy legális pénzkivételi lehetőségre a cégtulajdonos részére. Ez igaz is: a kisvállalkozásoknál gyakori, hogy a cég székhelye, illetve a tulajdonos tevékenységének helyszíne a saját ingatlana.
Ilyen esetben jogos, hogy az érintett felvesz bérleti díjat.
Ez jó a magánszemélynek és jó a cégnek is, hiszen ilyenkor tényleg olcsóbban jut pénzhez a tulajdonos, és jól jár a társaság is. A bérleti díj ugyanis költség – a vállalkozás adóalapja és társasági adója biztosan kevesebb lesz- és a magánszemély adója is szerényebb összeg lesz, mint a bérleti díjnak megfelelő kifizetés tagi jövedelemként vagy akár osztalékként.
Azonban ilyenkor, a fentebb tárgyalt költség-elszámolási kérdéseken túl, felmerül a bérleti díj összege megállapításának problémája is.
A bérleti díjat tanácsos a szokásos piaci értékben meghatározni: ettől kevéssé lefelé el lehet térni- indokolt esetben, mondjuk, ha bizonyítható, hogy valamilyen okból harmadik személy is csak a piaci ár alatt lenne hajlandó díjat fizetni-, de felfelé semmiképpen sem bölcs döntés.
Az adóhatóság a többletet könnyedén minősítheti rejtett osztaléknak – amihez ugye nem társul költségelszámolás lehetősége -, ezzel csúnyán felülírhatja a cég adózási büdzséjét, és persze a magánszemélyét is.

Ha eladnánk az ingatlant…

Ha az ingatlan bérbeadása csak átmeneti jellegű – egyfajta befektetés, amíg nem tudja/akarja eladni a tulajdonosa -, akkor az értékcsökkenés elszámolása igen vagy nem kérdés különösen megfontolandó.

Tudni kell, hogy ha a bérbe adott ingatlant a magánszemély eladja, akkor az ingatlan értékesítésből származó jövedelem meghatározásakor az ingatlan bérbeadása során költségként elszámolt kiadás, értéknövelő beruházás, értékcsökkenési leírás még egyszer már nem vehető figyelembe költségként az értékesítés bevételével szemben.