Eladó, kiadó ingatlanok – döntés az áfa-kötelezettség választásáról

Az áfa vagy nem áfa kérdését néhány gyakorlati példán keresztül vizsgáljuk most meg. Megnézzük miben befolyásolja a szereplők helyzetét az, ha a bérbeadó az áfa-kötelezettséget választja, illetve mi a helyzet akkor, ha nem él ezzel a lehetőséggel!

1. ESET: EGY JOÓ IRODA

A Joó Barátok Kft tulajdonosainak egyike – Joó Gusztáv - ingyenesen átengedi frissen felújított ingatlana használatát cégének, iroda céljaira. Megállapodnak abban, hogy bár bérleti díjat nem kér, de a közüzemi költségeket továbbszámlázza a Kft-nek. A szóban forgó ingatlan lakóingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.

Tegyük fel, hogy Joó úr eredetileg úgy tervezte, lesz bevétele a bérbeadásból, és így az adókötelezettséget választotta. Az ingatlan felújításának megkezdése előtt már bejelentkezett adóalanyként az adóhatóságnál, adószámot kapott.

Igen ám, de tudjuk, Joó úr egy peták bérleti díjat sem kap… Ez pedig így ingyenes szolgáltatás! Mit mond erről az Áfa-tv. 14.§-a? Nos, a szolgáltatás akkor minősül ellenérték fejében teljesített ügyletnek, ha a szolgáltatás tárgyához kapcsolódóan Joó urat megillette az adólevonás joga. Fontos, hogy nem azt kell vizsgálni, hogy ténylegesen élt-e ezzel a joggal, hanem azt, megillette-e, mivel pusztán az adólevonás lehetősége megteremti az ingyenes ügyletek esetében az adófizetési kötelezettséget.

Joó úr a bérbeadást megelőzően már adóalany volt, így adólevonási jog megillette a tevékenységéhez beszerzett termékek, igénybe vett szolgáltatások adójára vonatkozóan. Viszont lakóingatlan felújításáról van szó – itt az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok a döntőek, és nem az ingatlan tényleges funkciója-, és az ehhez beszerzett termékek, igénybe vett szolgáltatások adójának levonását az Áfa-tv. tiltja… Kivéve, ha az ingatlan bérbeadására a bérbeadó adókötelezettséget választott és továbbszámlázza a felújítás költségeit a bérlőnek, vagy az a tételes költségelszámolás választásával az ingatlan értékcsökkenési leírásának alapjába épül be (125.§. (2) bekezdése f) pont).

Továbbá a továbbszámlázott közüzemi költségek – mint a bérbeadás járulékos költségei – osztják az alapügylet adójogi sorsát, azaz áfa terheli őket (70.§.).

Mit jelentenek mindezek Joó Gusztáv és a vállalkozás számára?

A felújítást terhelő áfát Joó úr visszaigényelhette, ahogyan a továbbszámlázott közüzemi díjak áfáját is, de a bérleti díj piaci értéke után áfát kell fizetnie – ez azonban áthárítható a bérbevevőre.

A bérlőt az adólevonás joga annyiban illeti meg, amilyen arányban az adott kiadás az adóköteles tevékenységét szolgálja. Viszont az ingatlan felújításának áfája nem vonható le, mivel esetükben az adólevonási tilalmat nem írja felül a kivétel: a cég nem adja (al)bérletbe az ingatlant és nem számlázza tovább a szóban forgó felújítást. Ez azt jelenti, hogy a felújítás áfája így vagy úgy a „nyakukon marad”: a bérbeadó továbbszámlázza, vagy nem igényelheti vissza, de az ingyenes szolgáltatás (bérleti díj) áfájával is számolni kell.

Tehát a felek mindegyike jobban járt volna, ha a bérbeadó nem választja az „áfázást”.

A felújítási költség alapján (és egyáltalán, a bérbe adott ingatlanra) elszámolt értékcsökkenési leírással kapcsolatban fontos még – bár nem áfát érintő kérdés-, hogy abban az esetben, ha a korábban bérbe adott ingatlant a bérbeadó eladja, úgy az ebből származó adóköteles jövedelem számításakor a szerzési értéket csökkenti – úgy is mondhatjuk, a bevételt növeli-, az ingatlan értékcsökkenési leírásként elszámolt értéke.

A bérbe adott ingatlan értékcsökkenési leírását az Szja-tv. egyebekben egyéni vállalkozókra vonatkozó 11. számú melléklete alapján állapíthatja meg a tételes költségelszámolást választó bérbeadó (17.§. (3) bekezdése ab) pont), de minden más költségének elszámolására az adótörvény 3. számú melléklete az irányadó.

2. ESET: ÉDES FELÚJÍTÁS

A Sütifaló Cukrászda Kft által bérelt üzlethelyiség felújításra szorul. Az ingatlan tulajdonosa magánszemély. A bérleti szerződés szerint a bérlemény felújításáról a bérbeadó köteles gondoskodni. A Sütifaló Kft tulajdonosai szeretnék megvásárolni az ingatlant, de az is felmerült, hogy a felújítást ők végzik el.

A bérbeadó az adókötelezettséget választotta mind a bérbeadásra, mind az ingatlan értékesítésére. Ebben az esetben nem lakóingatlanról van szó, így a felújítás költségeit terhelő áfát – feltéve, hogy a munka megkezdésekor már adóalanyként szerepel az adóhatóság nyilvántartásában- a bérbeadó akkor is visszaigényelheti, ha a költségeket nem számlázza tovább a bérlőnek.

Most számoljunk kicsit!

Tegyük fel, hogy az építési-hatósági engedélyhez nem kötött felújítási munkák 10 millió forint + 2,7 millió forint (áfa) összegbe kerültek a bérbeadónak.

Az üzlethelyiséget havi 200 ezer forint +54 ezer forint áfa díjazásért adja bérbe, ez éves szinten 648 ezer forint fizetendő áfát jelent.

Ekkor a 2,7 millió áfa levonható, ez jó ideig „ellensúlyozza” a bérleti díjak miatt jelentkező fizetendő áfát.

Abban az esetben, ha úgy dönt, eladja az üzlethelyiséget a bérlőnek, akkor az értékesítést terheli áfa, de a belföldi fordított adózás szabályai szerint (142.§.(1) bekezdése e) pont), azaz a bérlő fizeti meg az adót – és egyben le is vonhatja azt abban az arányban, ahogyan az ingatlant adóköteles tevékenységéhez használja.

Amennyiben a felek úgy egyeznek meg, hogy a felújítást a bérlő végezteti el, akkor fontos, hogy az Áfa-törvény értelmezésében a felújítás nem minősül saját kivitelezésű beruházásnak, azaz az adótörvény 11.§-ában ahhoz fűzött adókötelezettséggel nem kell számolni. Adólevonási jog az általános feltételek szerint illeti meg a céget, azaz abban az arányban, ahogyan a felújítás adóköteles tevékenységükhöz kapcsolódott (120-123.§.)

Nem áfa-kérdés, de végig kell gondolniuk az érintetteknek, hogy a bérleti szerződés szerinti időtartam végén mi történik a bérbe vett ingatlanon végzett felújítással (lebontják, megszüntetik, vagy a bérbeadó átveszi, és ha átveszi, akkor milyen értéken, térítés nélkül vagy térítés ellenében): ezeknek a felek mindegyikére nézve adó – és járulékkövetkezménye lehet.

Sokszor előfordul, hogy a bérbeadók adókötelesként kezelik az ingatlan bérbeadását, de elmulasztják bejelenteni, hogy – a főszabály szerinti adómentesség helyett – adókötelezettséget választanak. Ekkor sajnos - függetlenül attól, hogy a számlákon feltüntetett áfát megfelelően bevallják és befizetik-, egy adóhatósági ellenőrzés adókülönbözetet fog megállapítani. A bérbe adó esetén a bérbeadáshoz kapcsolódóan igénybe vett szolgáltatások, a bérbe vevő esetében pedig a bérbeadásról szóló számla alapján megfizetett áfa levonását utasíthatja el az adóhatóság. A bérbeadó elejét veheti ennek, ha él az ún. kijavítási kérelemmel (Art. 22. §. (17) bekezdése).

Ez azt jelenti, hogy azokban az esetekben, ha a törvény az adózó számára választási lehetőséget biztosít – mint jelen esetben az adókötelessé tétel -, az adózó kezdeményezheti az adó megállapításához való jog elévülési idején belül, a korábbi választása módosítását az adóhatóságnál, feltéve hogy a módosítás az adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét – a beadott bevallását figyelembe véve – nem érinti.

Javaslom, az adókötelezettséget választó bérbeadók ellenőrizzék az adóhatóság honlapján, e minőségükben szerepelnek-e az adatbázisban. Ha nem, akkor gyorsan adják be a szóban forgó kérelmet. (Igaz, ekkor számíthatnak az adóhatósági ellenőrzésre is áfa-ügyben, a kérelem elbírálása kapcsán, de korántsem jelent ez akkora veszélyt, mint az adólevonási jog megkérdőjelezése a kérelem hiányában.)

Sinka Júlia