Figyeljünk a dátumra! 2015. február 28-ig van lehetőség a lakóingatlan értékesítésére választott áfa-fizetési kötelezettség alóli kivételes kilépésre

Egy, a 2014. évi LXXIV. törvénnyel (a továbbiakban: Módosító törvény) kihirdetett jogszabályi rendelkezés alapján lehetővé vált, hogy azok a belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok, akik (amelyek) a főszabályként adómentes ingatlanértékesítéseiket (a lakóingatlanok értékesítésére vonatkozóan is) adókötelessé tették, egyszeri alkalommal dönthetnek úgy, hogy a lakóingatlanokat 2015. január 1-jétől a továbbiakban adómentesen értékesítik.

Az említett adóalanyok számára ez a lehetőség adott, függetlenül attól, hogy az Áfa-törvénynek az adókötelessé tétellel összefüggésben előírt ötéves kötöttség időtartama még nem telt le.

Az Áfa-törvény 290. §-a szerint, ha a belföldön nyilvántartásba vett adóalany (2014. november 27-éig, a Módosító törvény kihirdetését követő napig) az állami adóhatóságnak nyilatkozott arról, hogy az Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjában említett valamennyi termékértékesítését adókötelessé teszi, nyilatkozatát 2015. február 28-ig a lakóingatlan értékesítésére vonatkozóan – az Áfa-törvény 88. § (4) bekezdésére tekintettel – megváltoztathatja. A lakóingatlan-értékesítés adó alóli mentességére vonatkozó nyilatkozat 2015. január 1-jétől kezdődően alkalmazandó.

Az Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés j) és k) pontja szerint főszabályként adómentes ingatlan értékesítések:

j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év

[a ja) és jb) alpont alá tartozó ingatlanok a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan];

k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését.

Fentiekre figyelemmel az egyszeri, jelen változtatási lehetőség a beépítés alatt álló vagy beépített „új” ingatlanok körébe nem tartozó, tehát főszabályként adómentes, „használt” ingatlanok közé sorolandó, és az Áfa-törvény szerint lakóingatlannak minősülő ingatlanok értékesítésére terjed ki. (Természetesen csak abban az esetben értelmezhető ez az egyszeri kilépés, mint változás, ha a „használt” lakóingatlan értékesítését az adóalany az Áfa-törvény 88. §-a alapján korábban, 2014. november 27-éig bezárólag adókötelessé tette.) A lakóingatlannak nem minősülő egyéb beépített ingatlanok, a beépítetlen ingatlanok (ide nem értve az építési telket) tekintetében a korábban tett, adókötelessé tételre irányuló nyilatkozat továbbra is hatályban marad, vagyis az Áfa törvény szerint az eredeti választás évét követő ötödik év végéig azokat csak adókötelesen értékesítheti az érintett adóalany. Természetesen az előbbi időkorlát elteltével a korábban adókötelessé tett, lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítése esetében is lehetőség van változtatásra.

Az adókötelezettség választás alóli kijelentkezést az egyes adóalanyi körökhöz igazodóan a bejelentésre, a változás bejelentésre rendszeresített adatlapok adóhatósághoz történő benyújtásával lehet teljesíteni, 2015. február 28-áig. Tekintettel arra, hogy ez a határnap nem munkanapra esik, a változás bejelentésére 2015. március 2-áig van lehetőség.

Az Áfa-törvény 290. §-ban szereplő azon rendelkezés, mely szerint lakóingatlan-értékesítés adó alóli mentességére vonatkozó nyilatkozat 2015. január 1-jétől kezdődően alkalmazandó, azt jelenti, hogy az érintett körbe tartozó ingatlan értékesítés esetén, ha az adófizetési kötelezettség 2014. december 31-ét követő időpontban keletkezik (például 2015. január 10-én), a mentesség alkalmazható akkor is, ha a 290. § szerint lehetővé vált kilépési szándékot például csak 2015. február 08-én jelentik be az adóhatósághoz. Azonban például egy 2014. december 29-én teljesített „használt” ingatlan értékesítés még nem lehet adómentes, függetlenül attól, hogy a kilépési szándékot 2015. február 1-jén, vagy például 2014. december 30-án jelentik be.

Az ingatlanértékesítéshez fizetett előleg megítélése tekintetében a fő szabályok az irányadók. A fizetendő adó megállapítására a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni, valamint előleg esetében a fizetendő adót annak jóváírásakor, kézhezvételekor kell megállapítani. Mivel a lakóingatlan-értékesítés adómentességére vonatkozó nyilatkozat 2015. január 1-jétől kezdődően alkalmazandó, a 2015-ös teljesítéshez 2014-ben kézhez vett, jóváírt előlegre ez a rendelkezés nem vonatkozik, vagyis a 2014-ben kézhez vett, jóváírt előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó összegét is tartalmazza.

Az adómentes körbe való kivételes visszalépés kapcsán figyelemmel kell lenni arra, hogy az érintett lakóingatlan tárgyi eszközként vagy annak nem minősülő egyéb eszközként volt az adóalany használatában. Vagyis az adott lakóingatlan beszerzését terhelő és levonható adó időarányos részbeni visszafizetési kötelezettségével, valamint a levonható adóra tekintettel adófizetési kötelezettséggel számolni kell! Ugyanis abban az esetben, ha az adóalany a tárgyi eszközt a 135. § (1) bekezdésében meghatározott időtartamon belül (2008. évet megelőző rendeltetésszerű használatbavétel esetén 120 hónapos, 2008-tól kezdődően történt használatba vétel esetén 240 hónapos figyelési időszakon belül) értékesíti, a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét véglegesen nem vonhatja le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként nem jogosítaná. Az Áfa-törvény szerint pedig ellenérték fejében teljesített termékértékesítésnek tekintendő a tárgyi eszköznek nem minősülő termék felhasználása adólevonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy a termék beszerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg.

Fentiekre tekintettel tehát a mérlegelést követően 2015. 02.28-ig (a gyakorlatban március 02. hétfő az utolsó nap) van lehetősége az adóalanynak a módosítás következtében az előbbiekben tárgyalt nyilatkozat megtételére, az adatváltozás bejelentésére.

Ádám József